Lors de l'achat d'un investissement locatif, une question essentielle se pose : vaut-il mieux louer en bail vide, ou signer un bail meublé ? Les conséquences de ce choix sont importantes sur plusieurs niveaux. Afin de définir ce qui est le plus intéressant pour votre investissement, détaillons toutes les subtilités fiscales et juridiques de ces baux à travers les points que vous trouverez ci-dessous : Quelle est la durée d’un bail ? A quel moment prend-il fin ? Quelle est la durée d’un préavis pour quitter une location ou récupérer son logement ? Comment rompre un bail ? Comment est imposé une location meublée ou vide ? Quels paramètres influencent le choix du bail ?
QUELLE EST LA DURÉE DU BAIL ?
La principale différence entre un bail meublé et un bail non-meublé est la durée -> si vous décidez de louer en bail meublé, la durée du bail est de 1 an, peu importe la désignation du locataire.
En revanche, un bail vide dure 3 ans si vous êtes une personne physique ou une SCI / 6 ans pour une personne morale (société).
À QUEL MOMENT LE BAIL PREND-IL FIN ?
Le bail prend généralement fin lorsque le locataire ou le propriétaire donne congé. Cependant, quand le bail arrive à son échéance, il est automatiquement renouvelé pour la période initiale.
Il n’y a donc aucune nécessité de signer un nouveau bail ou de se mettre en relation avec le propriétaire / locataire pour l’en avertir.
COMMENT ROMPRE UN BAIL LOCATIF ?
Pour rompre le bail locatif, le bailleur ou le locataire doit impérativement donner congé et respecter une période de préavis.
Le congé doit être délivré par lettre recommandée avec avis de réception. Cette lettre peut être délivrée de plusieurs manières : par voie postale, par voie électronique (AR24), par huissier ou remis en main propre contre émargement. La durée du préavis n’est pas la même en fonction du bail et de celui qui est a pris l'initiative :
Si le propriétaire souhaite vendre son bien. À noter que dans le cas d’une location vide, le locataire profite d’un droit de préemption.
Si le propriétaire justifie d’un motif impérieux et légitime -> dans le cadre par exemple de l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
Si le propriétaire souhaite reprendre son logement pour y loger un membre de sa famille ou l’occuper lui-même à titre de résidence principale. Il devra alors indiquer au locataire nom, prénoms et adresse du membre de sa famille bénéficiaire.
Dénonciation à l'initiative du locataire
Dans le cadre d’une initiative provenant du locataire, le bail peut être dénoncé à tout moment :
Attention, peu importe le bail signé, le délai de préavis peut être ramené à 1 mois dans les cas suivants :
COMMENT SONT IMPOSÉS LES LOYERS DE VOTRE LOCATION ?
QUEL EST LE RÉGIME LE PLUS RENTABLE ?
EN LOCATION MEUBLÉE, LA FISCALITÉ ET LA RENTABILITÉ BRUTES SONT NETTEMENT PLUS INTÉRESSANTES.
Le statut LMNP permet de recevoir des revenus dans la catégorie « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC). Sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), 2 régimes d'imposition sont susceptibles de s'appliquer :
En location vide, la rentabilité est nettement moins intéressante : nul besoin de meubler le logement et d'effectuer des réparations quand le matériel fera défaut, mais le loyer proposé sera bien entendu moins important qu’en location meublée.
À surface, adresse et prestations égales pour un même logement, il peut y avoir une différence allant jusqu'à 30% du montant des loyers.
Côté fiscalité, dans le cadre du régime micro-foncier, la location vide permet un abattement de 30% sur les loyers s'ils ne dépassent pas 15 000€ par an.
Cependant, si vos charges sont plus importantes que l’abattement de 30%, alors il sera plus intéressant de vous tourner vers le régime réel.
QUELS AUTRES PARAMÈTRES PEUVENT VENIR INFLUENCER LE CHOIX DU BAIL ?
Les caractéristiques propres du bien et de son environnement peuvent exercer une influence capitale sur votre projet et vos intentions.
Les maisons ou les appartements familiaux de plus de 3 pièces correspondront à des familles avec enfants recherchant un logement sur du long terme, avec une durée d’engagement plus longue. Le locataire s’installe pour une durée en générale, d’au moins 3 ans. Le bail vide sera alors aussi avantageux pour le propriétaire que le locataire sur ce type de bien. Les locataires pourront aménager le logement selon leurs désirs, en y apportant leurs meubles et le loyer sera alors plus intéressant financièrement qu’un bail meublé. Le propriétaire, de son coté, pourra profiter d’une plus grande stabilité, impliquant une économie de frais de gestion d’agence en raison d’un turnover moins fréquent et d’une vacance locative minimisée.
Les studios ou les 2 pièces attirent des profils étudiants ou de jeunes couples actifs recherchant dans 70% des cas, des logements déjà meublés pour éviter les tracas des déménagements et de l'installation. Les grandes villes telles que Paris attirent également des profils amenés à s’installer momentanément (comme les expatriés ou les cadres en missions temporaires). La durée d’engagement (1 an minimum) étant plus courte, cela permet au propriétaire plus de souplesse pour potentiellement réviser le loyer, effectuer des travaux de rénovation ou changer de locataire si nécessaire.
